Home › Artikelen ›

Btw-herziening onroerende zaken

Deze paragraaf is of kan financieel van belang zijn voor zorg- en welzijnsorganisaties die btw in vooraftrek brengen. Per 1 januari 2026 geldt er namelijk een nieuwe regeling op grond waarvan de vooraftrek ten aanzien van diensten aan onroerende zaken herzien kan of moet worden. De bijbehorende administratieve verplichting geldt voor iedere btw-ondernemer die onderhoud pleegt of verbouwingen doet aan een onroerende zaak. Dit ongeacht of die onroerende zaak eigendom is, dan wel gehuurd wordt.

Omdat de wettelijke regeling pas per 1 januari aanstaande in werking treedt, kan het gewenst zijn om nog dit jaar, in plaats van volgend jaar onderhoud en kleine verbouwingen aan het vastgoed te laten uitvoeren en daarmee een eventuele herziening te voorkomen. Daarnaast is het advies om tegen het einde van het jaar alvast de btw-administratie aan te passen.

Tot 1 januari 2026 komt herziening alleen aan de orde als het btw-belaste gebruik van een investeringsgoed wijzigt. Bij investeringen in een activum waarop in doorgaans vijf jaar wordt afgeschreven moet het btw-belaste gebruik in het jaar van investeren en de vier volgende boekjaren gevolgd worden. Investeringen in vastgoed moeten in het jaar van investeren en de negen volgende boekjaren gevolgd worden. Als het btw-belaste gebruik gedurende de herzieningstermijn afneemt, is er te veel btw in aftrek gebracht en moet dat doorgaans gecorrigeerd worden. Als het btw-belaste gebruik toeneemt, kan er meer btw in aftrek worden gebracht.

Verbouwingen aan panden kwalificeren onder de huidige wetgeving alleen voor de herziening als er feitelijk een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad wordt vervaardiging bij een verbouwing echter niet snel aangenomen. Herziening blijft dan om die reden achterwege. De wetgever vindt dat ongewenst. Het gevolg is dat er vanaf 1 januari 2026 moet worden vastgesteld of er sprake is van een investeringsdienst. Als dat het geval is, bedraagt de herzieningstermijn vier boekjaren na het boekjaar van ingebruikname.

Investeringsdiensten zijn diensten aan één of meer onroerende zaken die deze meerjarig dienen, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die, na installatie of montage, als onroerend kwalificeren en waarvan de vergoeding voor deze dienst ten minste € 30.000 bedraagt.

Bovenstaande formulering zal vrijwel zeker tot gevolg hebben dat er discussies gaan ontstaan over de vraag of bepaalde diensten moeten worden samengevoegd. Daarnaast is te verwachten dat er discussie ontstaat over het ‘meerjarig nut’. Voorbeelden van investeringsdiensten zijn in ieder geval het schilderen van kozijnen en deuren, het plaatsen/vervangen van keukens en badkamers (kitten), isolatiewerkzaamheden, gevel- en dakrenovatie en ook grond- en asbestsanering.

Diensten aan vastgoed die voldoen aan de voorwaarden voor herziening en in gebruik worden genomen vanaf 1 januari 2026, dienen vanaf dat moment administratief te worden vastgelegd.

Naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem contact op met onze adviseurs. Wij helpen je graag verder!

Terug naar overzicht